Ндфл с залога — Ваш юрист

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 13 июня 2017 г. N 03-04-06/36677 Об уплате НДФЛ в случае исполнения обязательства залогодателя по договору займа обращением взыскания на имущество залогодателя

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц в случае исполнения обязательства залогодателя по договору займа обращением взыскания на имущество залогодателя и в соответствии со статьёй 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из письма следует, что Общество выдало в 2013 году беспроцентный заём физическому лицу под залог акций. Рыночная стоимость акций подтверждена независимым оценщиком и равна сумме займа. До 2016 года погашение задолженности по займу не производилось. В 2016 году была проведена процедура внесудебного обращения взыскания на заложенные акции по залоговой стоимости на всю сумму займа.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 212 Кодекса доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, в частности, является материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заёмными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей.

При этом в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 223 Кодекса дата фактического получения дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах при получении заёмных (кредитных) средств, определяется как последний день каждого месяца в течение срока, на который были предоставлены заёмные (кредитные) средства, при получении дохода в виде материальной выгоды.

Указанная редакция подпункта 7 пункта 1 статьи 223 Кодекса вступила в силу с 1 января 2016 года. В то же время налоговая база в отношении дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заёмными (кредитными) средствами за периоды до 2016 года, определяется на основании пункта 2 статьи 212 Кодекса и без учёта изменений, внесённых Федеральным законом N 113-ФЗ в статью 223 Кодекса.

В рассматриваемой ситуации налоговая база по материальной выгоде по беспроцентным займам, полученной до 2016 года (в случае, если суммы займа не возвращались до указанной даты), по мнению Департамента, определяется на дату погашения задолженности залогодателя по договору займа обращением взыскания на заложенные акции.

В соответствии с абзацем вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 212 Кодекса определение налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах при получении заёмных (кредитных) средств, исчисление, удержание и перечисление налога осуществляются налоговым агентом в порядке, установленном Кодексом.

При реализации (передаче) налогоплательщиком заложенных акций в рамках процедуры взыскания задолженности по займу у налогоплательщика возникает доход по операциям с ценными бумагами, порядок налогообложения которого установлен в соответствующих статьях главы 23 Кодекса.

В соответствии с пунктом 12 статьи 214.1 Кодекса финансовый результат (налоговая база) по операциям с ценными бумагами определяется как доходы от операций за вычетом соответствующих расходов.

Пунктом 7 статьи 214.1 Кодекса установлено, что доходами по операциям с ценными бумагами признаются доходы от реализации (погашения) ценных бумаг, полученные в налоговом периоде.

Согласно части 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

При реализации (обращении взыскания) акций в рамках процедуры взыскания задолженности по обеспеченному залогом обязательству по договору займа сумма полученного дохода определяется исходя из суммы погашенного требования по займу.

При этом в качестве расходов в соответствии с пунктом 10 статьи 214.1 Кодекса будут признаваться документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением, реализацией и хранением указанных акций.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Обзор документа

Разъяснен вопрос об уплате НДФЛ в случае исполнения обязательства залогодателя по договору займа обращением взыскания на имущество залогодателя.

Согласно НК РФ определение налоговой базы при получении дохода в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах при получении заемных (кредитных) средств, исчисление, удержание и перечисление налога осуществляются налоговым агентом в порядке, установленном Кодексом.

При реализации (передаче) налогоплательщиком заложенных акций в рамках процедуры взыскания задолженности по займу у него возникает доход по операциям с ценными бумагами, порядок налогообложения которого установлен НК РФ.

Сумма полученного дохода определяется исходя из суммы погашенного требования по займу. При этом в качестве расходов будут признаваться документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением, реализацией и хранением указанных акций.

Прощения долга по договору займа в случае обращения взыскания задолженности на заложенное имущество (предмет залога) не происходит.

www.garant.ru

Кредит под залог недвижимости без предоставления справки 2-НДФЛ

Среди предлагаемых банковскими организациями кредитных продуктов на данный момент стремительно развивается кредитование под обеспечение имуществом, и под залог недвижимости в том числе. По традиции, это, конечно же, ипотека — займ на покупку строящейся или готовой квартиры (дома). Однако все чаше стали появляться потребительские кредиты под залог имеющейся квартиры, коттеджа и даже земельного участка.

Такой кредит можно назвать оптимальным, если срочно понадобилась большая сумма денег. При этом они оформляются на довольно длительный срок, в среднем до 10 лет. К преимуществам можно отнести и довольно невысокие процентные ставки. Из недостатков можно выделить один, но самый важный: если заемщик не будет гасить задолженность по этому кредиту на протяжении долгого периода, то ему придется расстаться со своим жильем.

Требования к заемщикам в крупных банках и небольших кредитных организациях схожи: гражданин России трудоспособного возраста, имеющий стаж работы 6 месяцев (иногда год) и являющийся собственником недвижимости. Расходятся они лишь в подтверждении доходов: одни банки его не требуют, некоторым учреждениям достаточно бланка о доходах, заполненного по форме банка, а другим — обязательно следует представить справку по форме 2-НДФЛ, что не всегда удобно и возможно. Также потребуется обязательное страхование закладываемого имущества.

У обычного потребителя поиск данного кредитного продукта может вызвать определенные затруднения, так как он может относиться и к потребительским займам, и к ипотеке. Чтобы облегчить эту задачу, мы сформировали наш ТОП-5 лучших предложений по кредитам под залог недвижимостью (без предоставления справки 2-НДЛФ, но с подтверждением доходов по свободной форме либо форме банка). В нем указаны самые выгодные процентные ставки по этой категории займов, максимальная сумма и предельный срок, на который их можно оформить. Все предложения актуальны для Москвы.

до 60% от оценочной стоимости имеющейся недвижимости

Возглавляет нашу пятёрку банк ВТБ 24, предлагающий ипотечный нецелевой кредит на долгий срок — до 20-ти лет. Предел суммы тоже впечатляет – до 90 миллионов, но не больше 70% от стоимости недвижимости. Вид процентной ставки – фиксированная. Данный кредит можно погашать досрочно сразу после его получения.

Не сдает позиции и Сбербанк. При этом мы указали самую минимальную ставку для потенциальных заемщиков, не имеющих привилегий, но, если клиент является обладателем зарплатной карточки этого банка (а такие есть у многих), то ставка будет снижена на 0,5 процента. Весьма любопытным фактом в Сбербанке можно назвать ограничения по возрасту для этого кредитного продукта – до 75 лет, что, безусловно, заинтересует пенсионеров. Отметим, что кредит под залог недвижимости здесь оформляют и на физических лиц, имеющих временную регистрацию, но только на срок, не превышающий срок ее действия.

Россельхозбанк занимает почетное 3-е место рейтинга. Если займ под обеспечение имущества предоставляется в этом банке на период до пяти лет, то минимальная ставка составит 15,5%, а если на более продолжительный срок, то ставка уже будет от 16,5%. За выдачу, сопровождение кредита и его досрочное погашение комиссионное вознаграждение здесь не берется. Для увеличения суммы можно привлекать созаемщиков.

Банк Москвы также предлагает потребительский кредит под залог недвижимости на довольно выгодных условиях. Размер займа ограничен 60% стоимости имеющегося имущества после оценки. Минусом можно назвать тот факт, что при отказе от личного и титульного страхования ставка увеличивается на 3 процентных пункта. Комиссия за оформление, выдачу и досрочное погашение не взимается.

Завершает наш ТОП-5 банк «Народный кредит». Сумму кредита здесь рассчитывают индивидуально, в зависимости от платежеспособности заемщика. На ставку 17,5% можно рассчитывать лишь в случае, если кредит оформляется на 1 год. На данный момент в этой кредитной организации действует интересная акция: ставка в первые 30 дней пользования займом составляет 0,15 % в день. Кроме физических лиц, данный кредитный продукт выдается и предпринимателям, имеющих стаж больше года.

Оформляя потребительскую ссуду под залог недвижимости без справки 2-НДФЛ, посоветуем обязательно убедиться в легальности выбранной кредитной организации и проконсультироваться с юристом о правомерности такой сделки или по возможности показать ему кредитный договор. Все-таки в качестве залога потребитель отдает свое жилье, иногда даже единственное.

Не упуститье возможность ознакомиться с наиболее интересными предложениями банков:

www.sbanki.ru

Платим НДФЛ при сдаче квартиры

Если вы сдаете свою квартиру внаем или в аренду физическим лицам и не являетесь по этому виду деятельности индивидуальным предпринимателем, вам надо самостоятельно задекларировать полученный доход. И заплатить с него НДФЛ. Декларация сдается не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля.

На вопросы наших читателей о том, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отвечают специалисты московского Управления ФНС.

Как на практике налоговые инспекторы выявляют квартиры, сдающиеся в аренду (внаем)?

Т.И. Мазова: Управление ФНС России по г. Москве заключило соглашение о взаимодействии с Правительством Москвы и ГУ МВД России по г. Москве. Начиная с сентября 2012 г. проводятся мероприятия по выявлению граждан, сдающих внаем недвижимое имущество, по сбору доказательственной базы о получении ими доходов.

Первичную информацию о сдаваемых внаем квартирах собирают территориальные органы Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка.

Как действуют инспекторы, если они получили такую информацию?

Т.И. Мазова: Если есть информация, что гражданин получает доходы от сдачи жилья в аренду, ИФНС высылает ему информационное письмо. Инспекция сообщает гражданину о том, что у физических лиц, получающих доходы от физических лиц по договорам найма или аренды любого имущества, возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с этих доходов на основании декларации по НДФЛ. И предлагает гражданину представить в налоговый орган такую декларацию. А если он доходов от сдачи квартиры внаем не получает — представить соответствующие пояснения. Для этого не обязательно приходить в инспекцию. Объяснения можно выслать обычным почтовым отправлением или по электронной почте.

Если у человека две квартиры и одну из них он сдает внаем, а в другой живет, в какую инспекцию подать декларацию: по месту жительства или по месту нахождения сдаваемой внаем квартиры?

Т.И. Мазова: В инспекцию по месту своего жительства (регистрации).

Будет ли ИФНС при получении от наймодателя декларации по форме 3-НДФЛ «доносить» коммунальным службам о том, что квартира сдается и фактически там проживает иное количество человек, чем прописано?

М.Е. Голуб: Такая обязанность не следует из норм НК статьи 2, 32 НК РФ . Поэтому «доносить» в коммунальные службы о том, что в квартире наймодателя живет еще кто-то, ИФНС не будет.

Предположим, договор найма заключен в письменной форме. Но сама передача денег происходит без каких-либо документов. Если наймодатель укажет в декларации сумму, определенную договором, будет ли этого достаточно?

М.Е. Голуб: Перечень документов, которыми подтверждается сумма дохода от сдачи имущества внаем или в аренду, НК не определен. Поэтому подтвердить доход могут, например, договор найма или аренды, расписка о получении денег, банковские выписки. Если расписок нет, но в договоре прописана сумма платы за наем квартиры, можно ограничиться договором. Однако если у инспекторов возникнут сомнения в сумме указанного в декларации дохода, они могут запросить и у налогоплательщика, и у других лиц дополнительные документы и пояснения.

По договору наниматель ежемесячно передает наймодателю, помимо арендной платы, суммы возмещения коммунальных платежей (за электричество и воду по счетчикам). Надо ли отражать эти суммы в декларации и уплачивать с них НДФЛ?

М.Е. Голуб: Бремя содержания имущества несет его собственни к ст. 210 ГК РФ . А плата за коммунальные услуги состоит из двух частей: за услуги, стоимость которых не зависит от использования жилого помещения, и за услуги, сумма расходов на которые зависит от объема их потребления. В вашей ситуации наниматель возмещает наймодателю сумму платежей за электричество и воду. Их стоимость зависит от фактического потребления и фиксируется на основании показателей счетчиков. Наниматель оплачивает эти расходы исключительно в своих интересах. Включать эти суммы в декларацию по НДФЛ наймодатель не должен.

Если же наниматель отдельно возмещает наймодателю стоимость коммунальных услуг, которая не зависит от их фактического потребления, и эти услуги наймодатель должен оплачивать и в том случае, если бы не сдавал квартиру, сумму возмещения надо включить в декларацию. Такую позицию разделяет Минфин России, и она подтверждается судебной практико й Письма Минфина от 16.05.2013 № 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 № 03-04-06/12985, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272, от 03.05.2012 № 03-04-05/3-587; Постановление ФАС ДВО от 13.12.2012 № Ф03-5812/2012 .

А если наймодатель пользуется льготами по оплате коммунальных платежей и перечисляет коммунальным службам за воду и электричество по счетчикам меньше, чем получает от нанимателя?

М.Е. Голуб: В этом случае он должен включить в декларацию разницу между суммой, полученной от нанимателя, и фактически уплаченной суммой. Эта разница и есть его доход, подлежащий налогообложению.

Гражданин, от имени которого был заключен договор аренды (найма), умер. После его смерти деньги от жильцов получал его родственник. Должен ли он заполнить две декларации 3-НДФЛ и заплатить налог отдельно от имени умершего за месяцы, когда тот был жив, и от своего имени за остальные месяцы?

М.Е. Голуб: Со смертью физического лица его обязанность по уплате налогов прекращаетс я ст. 44 НК РФ . А доходы, получаемые в порядке наследования, НДФЛ не облагаютс я п. 18 ст. 217 НК РФ . Поэтому декларировать полученные умершим родственником (супругом) до его смерти доходы от аренды и платить за него НДФЛ наследник не должен. А вот доходы от аренды квартиры, которые наследник получает со дня смерти своего родственника (супруга), надо декларировать в обычном порядке.

Бывает, что договор найма расторгается раньше, чем предусмотрено договором. Как подтвердить инспекторам, что начиная с конкретного месяца квартира больше не сдается и доходов от сдачи ее внаем нет?

И.Р. Мамонова: Можно указать это в пояснениях к деклараци и п. 2, подп. 7 п. 1 ст. 21 НК РФ .

Обычно наниматель вносит залоговую сумму (обеспечительный депозит, который потом, как правило, идет в уплату последнего месяца аренды). При расторжении договора депозит возвращается. Надо ли декларировать этот залог в доходах того года, когда он был получен? Как отразить в декларации возврат залога от наймодателя при прекращении договора найма?

И.Р. Мамонова: Такой задаток считается авансо м статьи 380, 381 ГК РФ . Если наниматель не вносит арендную плату за очередной месяц вовремя, наймодатель вправе удержать ее из залоговой суммы. Это и будет его налогооблагаемый дохо д Письмо Минфина от 26.06.2013 № 03-04-05/24290 . Он возникает у наймодателя именно в тот момент, когда сумма арендной платы удерживается из обеспечительного депозита.

Если наниматель нарушит условия договора (например, причинит вред имуществу) и задаток в связи с этим останется у наймодателя, в этот момент у него также возникнет налогооблагаемый дохо д п. 2 ст. 381 ГК РФ . А пока внесенная нанимателем сумма остается обеспечительным депозитом, она не является доходом наймодателя и включать ее в декларацию не нужно. Если по окончании действия договора наймодатель возвратит нанимателю задаток, к декларации надо будет приложить копию расписки о получении нанимателем денег или банковской выписки.

Если гражданин не работает, а живет на доходы от сдачи внаем своей квартиры, может ли он получить социальные, детские и имущественные вычеты?

И.Р. Мамонова: Да, конечно, налоговые вычеты можно получить на все доходы, облагаемые по 13%-й ставке, в том числе и от сдачи имущества внаем.

glavkniga.ru

Кредит под залог недвижимости без справки 2 НДФЛ

Ввиду высоких цен на жильё во всех регионах России практически каждый третий гражданин нашей страны вынужден приобретать квартиру или дом в кредит. Самым распространённым видом кредитования для приобретения жилья является классическая ипотека, главный недостаток которой состоит в сборе большого количества документов, необходимых для её получения. Пакет бумаг, как правило, включает копию паспорта, справку 2 НДФЛ и ряд других документов.

Бывают ситуации, когда потенциальный заёмщик не может предоставить в банковскую организацию справку о доходах, либо сумма, прописанная в ней, мизерна. В таких случаях отличным выходом может стать кредит под залог недвижимости без подтверждения дохода.

Кредит без подтверждения дохода – красивая сказка или реальный выход?

Последнее время всё чаще появляется реклама организаций, предоставляющих кредиты под залог недвижимости без подтверждения дохода, но найти среди них подходящего партнёра, предоставляющего выгодные условия кредитования, по-прежнему очень сложно.

Стремясь обезопасить себя и минимизировать возможные риски, кредитные организации, выдающие подобные кредиты, часто занижают сумму, которую дают под залог недвижимости, и при этом завышают проценты по кредиту, что ведёт к значительным переплатам.

Кроме того, клиент, который сбирается брать кредит под залог недвижимости без подтверждения дохода, должен быть готов к тому, что его попросят найти поручителя, который будет выступать дополнительным гарантом возврата ссуженных организацией средств.

Самое интересное – не все кредитные организации, заявляющие о наличии у них подобной услуги, действительно её оказывают. Очень часто во время рассмотрения заявки на кредит сотрудники банковских организаций делают всё возможное, чтобы склонить клиента воспользоваться другим кредитным продуктом, а если им это не удаётся, просто не одобряют заявку. И бедный клиент вынужден снова начинать свои мытарства в поисках финансового учреждения, которое может ему предоставить услуги кредитования без справки 2 НДФЛ.

Чтобы сэкономить своё время, можно обратиться к профессиональным брокерам. Они, безусловно, помогут, но эта помощь будет стоить денег.

Несмотря на то, что справка 2 НДФЛ по-прежнему считается основным документом, на основе которого банк принимает решение о выдаче кредита, сейчас можно получить ссуду и без неё, но будьте готовы к тому, что в этом случае жилье может обойтись вам значительно дороже.

В общем, прежде, чем принимать решение в пользу того или иного кредита, тщательно проанализируйте свои финансовые возможности и плюсы и минусы доступных форм кредитования. Это поможет вам избежать возможных проблем.

www.rdmoney.ru

Как в расчете 6-НДФЛ отразить оплату аренды из суммы залога?

Здравствуйте.
Суть вопроса: летом был оформлен договр аренды нежил.помещения. В качестве залоговой суммы ИП внесло предоплату за несколько месяцев. Согласно договору -при расторжении : оплата за последний месяц берется из залога, а остальная сумма возвращается .

Вот договор был расторгнут в октябре. в октябре же переведен НДФЛ за последний месяц аренды (то есть платежа не было, был только ндфл)
Суть вопроса: как правильно отобразить оплату за октябрь? Это уже 4-ый квартал. Отображать эти платежи в годовой 6ндфл (мы так сделали, но мучают сомнения), или сдавать уточненку за полгода, а в годовой эти платежи не писать, а только учитывать?

Спасибо, за помощь.

А из какой суммы был удержан этот НДФЛ?

Из той, которая «залог»? Тогда почему сразу не перечислили, чего ждали?
Тли не их чего не удерживали, а просто перечислили свои? Это тоже неправильно. Из своих денег нельзя платить.

Лично моё мнение таково.
Залог в данном случае является доходом физического лица. И дата получения такого дохода — день перечисления ему денег.
Т.е., при перечислении залога надо было удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.
А при возврате арендодателем денег арендатору (что бывает крайне редко) — пересчитываете доход и уменьшаете НДФЛ.
Если это не получается у Вас, получится у налоговиков.

www.buhonline.ru